Bauwesen

Grundsätzlich brauchen Sie für die Errichtung, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer Anlage eine Genehmigung. Keine Genehmigung ist erforderlich, wenn die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist (mehr dazu siehe unter "Weiterführende Links"). Eine Genehmigungsfreistellung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Bauantrag und erforderliche Unterlagen

Das Bauantragsformular ist zum einen erforderlich für einen Antrag auf Genehmigung der Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage. Zum anderen ist es bei einer Nutzungsänderung der baulichen Anlage erforderlich. Der Bauantrag ist unter Verwendung der amtlich vorgeschriebenen Formulare, die im Buchhandel erhältlich bzw. im Internet über den Link im Bereich "Formulare" abrufbar sind, zu stellen. Zum Ausfüllen des Bauantragsformulars liegen Erläuterungen vor (siehe unter "Formulare").

Er ist mit den erforderlichen Unterlagen (u. a. Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnungen) bei der Gemeinde, in deren Gebiet das Baugrundstück liegt, grundsätzlich dreifach einzureichen. Die Bauvorlagenverordnung regelt, welche Bauvorlagen erforderlich sind (siehe auch unter "Erforderliche Unterlagen"). In der Baubeschreibung sind insbesondere das Bauvorhaben und seine Nutzung zu erläutern.

Der Bauantrag muss vom Antragsteller und von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt, Bauingenieur; bei kleineren Bauvorhaben, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäusern auch Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs und staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik) unterschrieben sein. Ist eine Bescheinigung des Standsicherheitsnachweises oder des Brandschutznachweises erforderlich, müssen diese von einem Prüfsachverständigen, der vom Bauherrn beauftragt wird, unterzeichnet werden.

Kreisangehörige Gemeinden legen den Bauantrag nach der Entscheidung über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens dem Landratsamt (als unterer Bauaufsichtsbehörde) vor. Das Landratsamt entscheidet nach Überprüfung des Bauantrags sodann über die Erteilung der Baugenehmigung. Kreisfreie Städte, Große Kreisstädte und bestimmte größere Gemeinden (sog. Delegationsgemeinden) sind dagegen selbst Bauaufsichtsbehörde und entscheiden folglich auch selbst über die Erteilung der Baugenehmigung.

Kriterienkatalog

Der Ersteller des Standsicherheitsnachweises hat bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, bei Behältern, Brücken, Stützmauern, Tribünen und bei sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer freien Höhe von mehr als 10 Meter (Art. 62a Abs. 2 Satz 1 Nummer 2 BayBO) zu prüfen, ob alle Kriterien des Kriterienkatalogs erfüllt sind. Wenn alle Kriterien erfüllt sind, ist der Standsicherheitsnachweis nicht prüfpflichtig. In diesem Fall ist eine Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Bei Sonderbauten ist diese Erklärung bereits mit dem Bauantragsformular der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen, im Übrigen bei sonstigen Vorhaben spätestens gemeinsam mit der Baubeginnsanzeige. Zum besseren Verständnis haben wir für Sie die einzelnen Kriterien näher erläutert (siehe unter "Formulare").

Bescheinigungen

Je nach Vorhaben kann eine Bescheinigung des Standsicherheitsnachweises und des Brandschutznachweises durch einen Prüfsachverständigen erforderlich sein.

Die Bescheinigung der Standsicherheit und die Bescheinigung des Brandschutzes müssen der Bauaufsichtsbehörde mit der Baubeginnsanzeige vorgelegt werden. Außerdem müssen sie von Baubeginn an auf der Baustelle vorliegen, wofür der Bauherr die Verantwortung trägt.

Wird ein Nachweis über die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage verlangt, ist dieser mit der Bescheinigung über die festgelegte Grundfläche und Höhenlage zu erbringen.

Daneben gibt es noch Formulare zur Bescheinigung des Baugrunds und dessen Tragfähigkeit, zur  Bescheinigung sicherheitstechnischer Anlagen und Einrichtungen sowie die Bescheinigung Brandschutz III.

Abstandsflächenübernahme

Abstandsflächen müssen in der Regel auf dem Baugrundstück selbst liegen. Wenn jedoch der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zustimmt, dürfen sich Abstandsflächen und Brandschutzabstände auch auf das Nachbargrundstück erstrecken. Dazu ist das Formular "Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme" vom Nachbarn zu unterzeichnen. Näheres entnehmen Sie bitte den Erläuterungen dazu (siehe unter "Formulare").

Mit einem Vorbescheidsantrag kann der Bauherr vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens einzelne Fragen seines Bauvorhabens rechtsverbindlich entscheiden lassen; dabei geht es meist um grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit dieses Vorhabens. Es ist Sache des Bauherrn, die einzelnen Fragen zu stellen. Die Bauaufsichtsbehörde überprüft diese Fragen und beantwortet sie im Vorbescheid. Sehr häufig wird in einem Vorbescheid die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens geklärt.

Ein Antrag auf Vorbescheid ist insbesondere zu empfehlen, wenn man ein Grundstück kaufen will, um es anschließend zu bebauen. Denn mit dem Vorbescheid kann geklärt werden, ob auf dem Grundstück überhaupt (bzw. in dem gewünschten Umfang) gebaut werden kann.

Hinweis

Der Antrag auf Vorbescheid ist unter Verwendung der amtlich vorgeschriebenen Formulare, die im Buchhandel erhältlich bzw. im Internet abrufbar sind, zu stellen. Er ist mit den zur Beurteilung der vom Bauherrn gestellten Fragen erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde dreifach einzureichen, in deren Gebiet das Baugrundstück liegt.

Unter das Genehmigungsfreistellungsverfahren fallen alle baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 BayBO) sind. Die Gemeinde kann allerdings durch Bebauungsplan die Anwendung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für bestimmte handwerkliche und gewerbliche Bauvorhaben ausschließen.

Im Genehmigungsfreistellungsverfahren sind die o. g. Bauvorhaben genehmigungsfrei, wenn

• sie im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (= ein Bebauungsplan, der mindestens Festsetzungen enthält über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen) oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen
• sie den Festsetzungen des Bebauungplans und etwaigen örtlichen Bauvorschriften (z. B. einer Gestaltungssatzung) nicht widersprechen, also ohne Ausnahmen und Befreiungen zulässig sind,
• die Erschließung gesichert ist und
• die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen erklärt, dass das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung beantragt; die Gemeinde kann auch schon früher dem Bauherrn schriftlich mitteilen, dass sie die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens nicht verlangen und eine Untersagung nicht beantragen wird.

Dafür, dass diese Voraussetzungen tatsächlich vorliegen und dass bei der Ausführung des Bauvorhabens alle zu beachtenden Vorschriften eingehalten werden, ist der Bauherr zusammen mit den von ihm am Bau Beteiligten (z. B. dem Entwurfsverfasser) verantwortlich. Spätestens gleichzeitig mit der Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde muss der Bauherr die Nachbarn von dem Vorhaben unterrichten.

Der Bauherr, der aufgrund eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens genehmigungsfrei bauen will, hat die erforderlichen Unterlagen (u. a. Antrag auf Genehmigungsfreistellung, Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnungen) bei der Gemeinde einzureichen.

Der Antrag muss vom Antragsteller und von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt, Bauingenieur; bei kleineren Bauvorhaben, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser auch Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs und staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik) unterschrieben sein.

Die Gemeinde hat dann einen Monat Zeit, die Durchführung des Genehmigungsverfahrens zu verlangen oder eine Untersagung zu beantragen. Tut sie das nicht, darf der Bauherr mit dem Bau beginnen. Er ist aber dafür verantwortlich, dass alle oben näher beschriebenen Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung vorliegen und die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Im "herkömmlichen" Genehmigungsverfahren (Art. 60 BayBO) wird ein Bauvorhaben auf seine Übereinstimmung mit allen baurechtlichen Anforderungen geprüft. Die Baugenehmigung bestätigt dem Bauherrn verbindlich, dass sein Vorhaben diesen Vorschriften entspricht.

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) prüft die Bauaufsichtsbehörde hingegen nur einen Ausschnitt besonders wichtiger Anforderungen, nämlich

• die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (z. B., ob es sich im nicht überplanten Innenbereich in die umgebende Bebauung einfügt),
• seine Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften (z. B. einer Gestaltungssatzung), und dem Abstandflächenrecht,
• beantragte Abweichungen vom Bauordnungsrecht,
• andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, wenn die Baugenehmigung eine andere Gestattung ersetzt oder diese andere Gestattung wegen der Baugenehmigung entfällt (z. B. Denkmalschutzrecht, wenn beispielsweise in der Nähe eines Baudenkmals gebaut wird, die dafür aber an sich erforderliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis wegen der Baugenehmigungspflicht entfällt).

Für die Beachtung aller übrigen Anforderungen sind der Bauherr und die von ihm am Bau Beteiligten (z. B. der Entwurfsverfasser) selbst verantwortlich.

Der Bauantrag ist unter Verwendung der amtlich vorgeschriebenen Formulare, die im Buchhandel erhältlich bzw. im Internet abrufbar sind, zu stellen. Er ist mit den erforderlichen Unterlagen (u. a. Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnungen, usw.) bei der Gemeinde dreifach einzureichen, in deren Gebiet das Baugrundstück liegt.

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird für alle Bauvorhaben, außer für Sonderbauten, durchgeführt.

Sofern die Beseitigung einer baulichen Anlage nicht verfahrensfrei ist (siehe unten), ist die beabsichtigte Beseitigung mindestens einen Monat vorher der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen.

Wenn die Gemeinde keine planungsrechtlichen Schritte zur Verhinderung der Beseitigung unternimmt und die Bauaufsichtsbehörde keine aufsichtlichen Maßnahmen ergreift, kann nach Ablauf des Monats mit der Beseitigung begonnen werden.

Etwas anderes gilt, wenn für die Beseitigung eine anderweitige behördliche Gestattung, Genehmigung oder Erlaubnis erforderlich ist. So ist zum Beispiel die Beseitigung eines Denkmals nur zulässig, wenn hierfür eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vorliegt. Diese ist zusätzlich zur Erstattung der Beseitigungsanzeige zu beantragen. Wird die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nicht erteilt, darf das Denkmal nicht beseitigt werden.

Eine nur teilweise Beseitigung eines Bauvorhabens ist eine Änderung einer baulichen Anlage und bedarf daher grundsätzlich einer Baugenehmigung.

Bei der Beseitigung nicht freistehender Gebäude muss ein qualifizierter Tragwerksplaner die Standsicherheit des verbleibenden angebauten Gebäudes beurteilen und ggf. die Beseitigung überwachen.

Verfahrensfrei, d. h. ohne Anzeige-, Baugenehmigungs- oder Genehmigungsfreistellungsverfahren, dürfen beseitigt werden:

• Anlagen, die verfahrensfrei errichtet werden dürfen (vgl. Art. 57 Abs. 1 bis 3 BayBO),
• Freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 1 (= land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude sowie Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 m²) und der Gebäudeklasse 3 (= Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und mehr als zwei Nutzungseinheiten oder mit Nutzungseinheiten von insgesamt mehr als 400 m²),
• sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.

Baustellen im Straßenraum und Baustellen neben dem Straßenraum, die sich auf den Verkehr auswirken können, müssen besonders gesichert werden. Die Sicherungsmaßnahmen dienen dem Schutz der Verkehrsteilnehmer (Verkehrsbereich) und der Arbeitskräfte sowie der Geräte und Maschinen in der Arbeitsstelle (Arbeitsbereich).

Die Sicherungsmaßnahme "Beschilderung" ist von der Straßenverkehrsbehörde, bei Straßenbauarbeiten von der Straßenbaubehörde, anzuordnen. Der für die Baustelle verantwortliche Unternehmer muss sich frühzeitig vor dem Beginn solcher Arbeiten an die Straßenverkehrsbehörde wenden und eine Anordnung darüber einholen, wie die Baustelle vor allem mit Verkehrszeichen und Verkehrseinrichtungen abzusperren und zu kennzeichnen ist, ob und wie der Verkehr, auch bei teilweiser Straßensperrung, zu beschränken, zu leiten und zu regeln ist, ferner ob und wie gesperrte Straßen und Umleitungen zu kennzeichnen sind. Die Unternehmer sind verpflichtet, diese Anordnungen der Straßenverkehrsbehörde zu befolgen und, soweit der Betrieb von Lichtzeichenanlagen angeordnet ist, diese zu bedienen.

Hinweis

Welche Beschilderung zur Sicherung einer Baustelle notwendig ist, bestimmt sich anhand der besonderen örtlichen und verkehrlichen Umstände im Einzelfall.

Von besonderer Bedeutung ist dabei die fehlerfreie Ermessensausübung durch die Straßenverkehrsbehörde bzw. die Straßenbaubehörde. Ihre Anordnungen bezüglich der Einrichtung und Sicherung der Baustellen mittels Beschilderung müssen sich vor allem am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit messen lassen. Dies gilt für die Sicherungsmaßnahmen ebenso wie die durch die Baustelle hervorgerufene (verkehrliche) Belastung Dritter.

Unter anderem sind die Belange von Anliegern, die im besonderen Maße auf die Nutzung der Straße angewiesen sind, in die Abwägung einzubeziehen. Das gilt vor allem dann, wenn Gewerbebetriebe betroffen sind. Arbeitsstellen sind deshalb vom Unternehmer so zu planen, dass ihre Dauer und räumliche Ausdehnung die Verkehrsabwicklung möglichst wenig erschweren. Ist der Straßenraum vorübergehend für die Baustelle nicht notwendig oder lassen die Umstände zeitweise Erleichterungen für den Verkehr zu, dann muss dies berücksichtigt werden. Arbeiten an verkehrsreichen Straßen sollen nach Möglichkeit in verkehrsschwachen Zeiten ausgeführt werden.

Bei räumlich längeren Arbeitsstellen ist darauf zu achten, dass - entsprechend dem Baufortschritt - die für den Verkehr wirksame Baustellenlänge und -breite möglichst gering gehalten werden. Zur Gestaltung der notwendigen Beschilderung und der Abstimmung weiterer Maßnahmen stehen den Straßenverkehrsbehörden bundeseinheitlich die Richtlinien für die Sicherung von Arbeitsstellen an Straßen zur Seite. Darin sind unter anderem Regelpläne für Baustellen auf innerörtlichen Straßen, Landstraßen und Autobahnen enthalten.

Auskünfte erteilen die Straßenverkehrsbehörden bei den Landratsämtern, kreisfreien Städten und Gemeinden. Die Gemeinden sind dabei nur für ihre Gemeindestraßen zuständig.

Den Antrag können Sie oder auch die von Ihnen beauftragte Firma beantragen.

Grundsätzlich ist die Benutzung der öffentlichen Straßen und ihrer Bestandteile im Rahmen ihrer Widmung für den Verkehr jedermann gestattet (Gemeingebrauch). Der Gemeingebrauch umfasst in erster Linie den Verkehr im engeren Sinne, d. h. im Sinne von Fortbewegung, Ortsveränderung, Transport. Bei bestimmten öffentlichen Straßen, vor allem Fußgängerzonen, tritt hierzu der sog. "kommunikative Gemeingebrauch".

Jede über den Gemeingebrauch hinaus gehende Nutzung stellt eine Sondernutzung dar. Für Sondernutzungen, die geeignet sind, den Gemeingebrauch zu beeinträchtigen, ist eine öffentlich-rechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich.

Sondernutzungen an öffentlichen Straßen sind äußerst vielgestaltig:
Eine Sondernutzungserlaubnis ist z. B. erforderlich für das Aufstellen von Verkaufsbuden, Verkaufsständen, Warenautomaten oder von Tischen und Stühlen oder von Fahrradständern, z. B. vor Gaststätten. Gleiches gilt für die Nutzung der Straße für sonstige gewerbliche Zwecke, z. B. die Verteilung von Werbematerial, die Durchführung von Verkaufsgesprächen, die Abwicklung von Verkaufsgeschäften - auch ohne die Benutzung fester Verkaufs- und Werbestände sowie Musikdarbietungen bzw. sog. Straßenkunst. Bloße Meinungsäußerungen durch Verteilen von Schriften oder Handzetteln, durch Gespräche etc. ohne technische Hilfsmittel wie Infostände oder Plakatständer fallen dagegen im Allgemeinen unter den Gemeingebrauch. Dies hat vor allem Bedeutung für politische Aktivitäten. Je nach den örtlichen Gegebenheiten kann auch die Anbringung von Werbeschildern oder von Warenautomaten, die in den Luftraum über der Straße hineinragen, als erlaubnispflichtige Sondernutzung zu beurteilen sein.

Entscheidend ist immer die Beurteilung des konkreten Einzelfalles. Es ist daher empfehlenswert, sich rechtzeitig mit der zuständigen Straßenbaubehörde (s. u.) in Verbindung zu setzen.

Als öffentlich-rechtliche Sondernutzung gelten weiter Zufahrten zu Bundes-, Staats-, Kreis- und Gemeindeverbindungsstraßen außerhalb der geschlossenen Ortslage. Sportveranstaltungen wie Rallyes und Radrennen oder Stadtfeste stellen ebenfalls Sondernutzungen dar, wobei aber keine Sondernutzungserlaubnis erforderlich ist, wenn diese bereits einer Erlaubnis oder Ausnahmegenehmigung aufgrund des Straßenverkehrsrechts bedürfen. Gleiches gilt für Sondernutzungen, für die nach den Vorschriften des Baurechts eine Baugenehmigung erforderlich ist (z. B. Freischankflächen, ortsfeste Verkaufsstände).

Zur Förderung des stationsbasierten Carsharings, welches ebenfalls eine Sondernutzung darstellt, wurde die Sonderregelung des Art. 18a BayStrWG neu eingeführt. Die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis ist eine Ermessensentscheidung; sie darf nur auf Zeit oder auf Widerruf erteilt werden, kann mit Auflagen versehen werden und ist in der Regel mit der Zahlung von Sondernutzungsgebühren verbunden.

Die vorzulegenden Unterlagen richten sich nach der Art der beabsichtigten Benutzung und können von einer bloßen Beschreibung bis zur Vorlage von Bauplänen reichen. In Zweifelsfällen wenden Sie sich bitte an die jeweils zuständige Behörde.

Hinweis:
Für Sondernutzungen, durch die der Gemeingebrauch nicht beeinträchtigt wird, ist eine privatrechtliche Gestattung erforderlich. Hierzu zählt zum Beispiel das Verlegen von Leitungen, Kabeln oder Rohren. Zuständig für den Abschluss entsprechender Verträge ist ebenfalls die jeweilige Straßenbaubehörde (s. u.).